ЦБ предупредил россиян о скрытых ловушках рассрочки на новостройки

Рынок первичного жилья в России накрыла волна рассрочек — почти половина квартир в новостройках продаётся без привлечения ипотеки. Но за кажущейся выгодой скрываются риски, которые могут ударить по кошельку покупателей. Центробанк официально призвал банки ужесточить контроль за такими сделками, а эксперты бьют тревогу: россияне массово подписывают договоры, не понимая последствий.

В первом квартале 2025 года 40% сделок на первичном рынке пришлось на рассрочку. Застройщики активно продвигают этот способ оплаты, потому что он позволяет:

1. Привлекать покупателей, которые не могут одобрить ипотеку из-за плохой кредитной истории или низкого дохода.
2. Не зависеть от банковских ставок — застройщик сам устанавливает график платежей.
3. Закрывать кассовые разрывы, получая деньги от дольщиков до сдачи дома.

Но у этой медали есть обратная сторона. Общая задолженность покупателей перед застройщиками превысила 1 трлн рублей. Если люди начнут массово срывать платежи, это ударит не только по строительным компаниям, но и по банкам, которые кредитуют их проекты.

Главный подвох — завышенная цена. Застройщики включают в стоимость квартиры все риски, поэтому переплата по сравнению с ипотекой может достигать 15–20%. Например, студия в Подмосковье, которая в ипотеку стоит 6 млн рублей, в рассрочку продаётся за 7 млн.

«Покупатель думает, что экономит на процентах, но на самом деле он сразу переплачивает всю сумму, которую мог бы отдать банку», — поясняет финансовый аналитик.

Другие скрытые риски:

1. Нет господдержки. Рассрочка не даёт права на субсидии, льготную ипотеку или кредитные каникулы.
2. Проблемы с перепродажей. Квартиру, купленную в рассрочку, сложнее продать — её стоимость на вторичном рынке окажется ниже.
3. Штрафы за просрочку. Застройщики жёстко наказывают за задержки платежей — вплоть до расторжения договора и потери внесённых денег.

Центробанк потребовал от банков тщательнее оценивать риски при кредитовании застройщиков, которые злоупотребляют рассрочкой. Но покупателям тоже стоит быть начеку.

Как проверить сделку:

1. Сравнить цену квартиры в рассрочку и в ипотеку — разница не должна превышать 5–7%.
2. Убедиться, что застройщик вносит данные о договоре в реестр долевого строительства.
3. Проверить график платежей — он не должен быть привязан к этапам строительства.

Если рассрочка — единственный вариант, эксперты советуют брать её только у крупных застройщиков с высокой репутацией. Иначе есть риск остаться и без денег, и без квартиры.