5 причин почему квартира — плохая инвестиция в 2025 году

Российский рынок недвижимости переживает странные времена. Цены на квартиры в новостройках Москвы выросли на 27% за два года, а вторичка в регионах местами дешевеет. Покупатели по привычке скупают квадратные метры «на черный день», но эксперты бьют тревогу: классическая инвестиция в жилье больше не работает. Вот почему.

Средняя доходность от сдачи однокомнатной квартиры в Москве — 4,5% годовых. Это ниже ставки по вкладам в Тинькофф Банке (6,5%) и даже не покрывает инфляцию. В Екатеринбурге аренда приносит 3,8%, а в Ростове-на-Дону — 3,2%. При этом ремонт, налоги и коммуналка «съедают» минимум 20% от дохода. Реальный пример: владелец «однушки» в Химках тратит 15 000 ₽ в год на текущий ремонт, 35 000 ₽ на налоги и еще 8 000 ₽ на замену сантехники. Чистая прибыль за год — 48 000 ₽ при стоимости квартиры 8 млн ₽. Это 0,6% годовых — хуже, чем под подушкой.

«Квартира — это не актив, а обуза. Она требует вложений, но не гарантирует доход»

За последние пять лет цены на жилье в России выросли на 89%, а реальные доходы населения — только на 12%. По данным Росстата, 64% семей не могут накопить на первоначальный взнос даже для ипотеки под 8%. Вторичный рынок замер: в Самаре срок продажи стандартной «двушки» увеличился с 3 до 11 месяцев. Аналитики ЦБ предупреждают: пузырь на рынке недвижимости близок к схлопыванию. В 2024 году застройщики ввели рекордные 102 млн м² жилья, но 18% новостроек в Подмосковье остаются пустыми.

С 2024 года налог на доход от продажи квартиры, купленной менее 5 лет назад, вырос до 15%. Для объектов дороже 50 млн ₽ добавили прогрессивную шкалу — до 22%. Одновременно ввели обязательную кадастровую оценку каждые 3 года, что увеличило имущественные платежи на 30-40%. Владелец квартиры в Краснодаре за 6,2 млн ₽ теперь платит 24 000 ₽ в год вместо 16 000 ₽. А если жилье сдается, нужно регистрироваться как самозанятый или ИП, иначе штраф — 20% от оборота.

Облигации федерального займа дают 7,5% годовых с гарантией государства. Депозит в Сбере — до 8,2%. Даже вложения в золото через мобильное приложение ВТБ принесли 11% за 2024 год. Для сравнения: квартира в Санкт-Петербурге за 12 млн ₽ сдается за 45 000 ₽ в месяц. После вычета расходов чистая доходность — 2,8%. Чтобы заработать 1 млн ₽, потребуется 8 лет. За это же время облигационный портфель на ту же сумму даст 600 000 ₽ без ремонта, проблем с арендаторами и риска обвала цен.

Продать квартиру быстро и без потерь почти невозможно. Риелторы приводят шокирующую статистику: 73% сделок на вторичном рынке происходят со скидкой 10-25% от первоначальной цены. В Новосибирске «двушку» за 5,4 млн ₽ пришлось уступить за 4,1 млн ₽ после года бесплодных показов. Ликвидность недвижимости близка к нулю: даже в Москве только 3% объявлений продаются в первые две недели. Деньги, вложенные в квартиру, превращаются в бетонную ловушку.

Что делать вместо покупки квартиры?

1. Открыть ИИС и покупать акции голубых фишек с дивидендами 8-12% годовых
2. Вложиться в ETF на московскую биржу через СберИнвестор
3. Купить валютную корзину (доллар + евро + юань) и забыть на 5 лет
4. Рассмотреть коммерческую недвижимость — склады дают 9-14% годовых
5. Инвестировать в себя: образование или стартовый капитал для бизнеса

Квартира перестала быть надежной гаванью. В 2025 году это дорогой, неликвидный и рискованный актив, который проигрывает даже банковским вкладам. Прежде чем брать ипотеку или тратить накопления на «инвестиционную однушку», стоит посчитать реальные цифры — они говорят сами за себя.