9 вопросов про первоначальный взнос, которые стыдно задать банку

Первоначальный взнос — это не просто формальность, а ключевой фактор при покупке жилья. В 2025 году средний размер взноса по ипотеке в России составил 25-30% от стоимости квартиры. Но что скрывается за этими цифрами? Эксперты разбирают главные страхи и подводные камни.

Сбербанк и ВТБ фиксируют: минимальный порог в 15% остаётся лишь для льготных программ. Реальные ставки начинаются от 20%. Для квартиры за 5 млн рублей это 1 млн рублей сразу. Но есть нюанс: банки охотнее одобряют заявки при взносе от 30%. Так снижается их риски, а ваша ставка может быть ниже на 0,5-1%.

В 2025 году 43% российских семей копят на взнос более 3 лет. Альтернативы: продажа имеющегося жилья (даже доли), материнский капитал (теперь его можно использовать без ожидания 3 лет), займы у родственников. Опасный вариант — кредиты на взнос. Тинькофф Банк и Альфа-Банк предлагают такие продукты, но переплата достигает 40% годовых.

«Банки стали строже проверять происхождение средств. Если за 2 месяца до подачи заявки на счет поступает крупная сумма, её придётся подтвердить документально»

Строительные компании предлагают рассрочку на первый взнос — обычно 10-12 месяцев. Например, «ПИК» и «Эталон» в 2025 году запустили программы с ежемесячными платежами от 50 тыс. рублей. Но ставка по ипотеке в таком случае будет выше на 1,5-2%. Другой вариант — покупка квартиры с отделкой: не нужно тратиться на ремонт сразу после сделки.

Акции от застройщиков, где не требуется первоначальный взнос, — это маркетинговая уловка. Стоимость квартиры просто завышают на 15-20%, а разницу включают в ипотеку. Эксперты ЦБ предупреждают: такие сделки часто сопровождаются скрытыми комиссиями.

В Москве комната стоит от 3 млн рублей — взнос 600-900 тыс. рублей. Но ипотека на комнаты сложнее: меньше банков-участников, выше ставки. Альтернатива — покупка через кооператив. Например, «РЖС» предлагает накопительные программы с поэтапным выкупом жилья. Риск: кооперативы не регулируются ЦБ.

Данные Дом.РФ: при взносе 50% вероятность одобрения возрастает на 27%. Банки оценивают не только размер, но и источник средств. В 2025 году участились отказы из-за криптовалютных переводов — их принимают только 3 из 10 крупных банков.

При отказе банка в ипотеке застройщик обязан вернуть деньги в течение 10 дней. Но если покупатель передумал сам, удерживается штраф — обычно 1-3% от суммы. Юристы советуют прописывать этот момент в предварительном договоре.

При взносе 15% переплата за 20 лет будет на 400-700 тыс. рублей выше, чем при 30%. Пример: квартира за 6 млн рублей, ставка 8%. С взносом 900 тыс. рублей общая выплата — 9,2 млн рублей. С взносом 1,8 млн рублей — 8,5 млн рублей.

Эскроу-счета теперь доступны и для вторички. Сбербанк и Россельхозбанк предлагают услугу «Безопасная сделка»: деньги блокируются до регистрации перехода права. Комиссия — 0,2% от суммы. Для частных продаж работает расписка у нотариуса — её можно оспорить в суде, если продавец исчезнет.