Как не попасть на миллион из-за подаренной квартиры с долгами за ЖКУ

Получить квартиру в подарок — мечта многих. Но если новый собственник не проверил долги за ЖКУ, подарок может превратиться в финансовую катастрофу. В России тысячи людей ежегодно сталкиваются с многолетними задолженностями по коммуналке, оставшимися от прежних владельцев. И закон здесь не всегда на стороне добросовестного получателя.

Согласно Жилищному кодексу РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг привязана не к человеку, а к жилому помещению. Это значит, что даже если предыдущий собственник годами не платил за свет, воду или отопление, управляющая компания вправе требовать погашения долга с нового владельца. В 2024 году суды встали на сторону УК в 78% подобных споров.

«Если квартира перешла по договору дарения, покупатель не может ссылаться на незнание долгов — проверка платежной дисциплины лежит на нем» — разъяснение Верховного суда РФ от 2023 года.

Перед принятием подарка необходимо запросить:

1. Выписку из ЕГРН — покажет обременения и аресты.
2. Справку об отсутствии задолженности из управляющей компании или расчетный центр (действительна 30 дней).
3. Квитанции об оплате ЖКУ за последние 3 года.

В Москве средний долг по коммуналке в «проблемных» квартирах составляет 420 000 рублей. В регионах цифры скромнее — 150 000–250 000 рублей, но для многих это неподъемная сумма.

Если подаренная квартира оказалась с долгами, алгоритм действий такой:

1. Запросить детализацию задолженности — УК обязана предоставить расчет.
2. Проверить срок исковой давности — долги старше 3 лет можно оспорить.
3. Попытаться договориться о рассрочке — многие УК идут на уступки.
4. Обратиться в суд, если долги начислены с нарушениями.

В 2024 году житель Новосибирска выиграл дело против УК, списав 670 000 рублей долга за отопление — суд признал, что начисления были завышены из-за неправильных коэффициентов.

Единственный способ избежать ответственности — доказать, что задолженность возникла до перехода права собственности, а новый владелец не мог знать о ней. Но суды принимают такие аргументы редко. Лучшая защита — тщательная проверка перед принятием подарка.

С 2023 года в России действует реестр проблемных квартир с долгами ЖКХ. Пока он заполняется добровольно, но к 2026 году станет обязательным. Это упростит проверку для будущих покупателей и одаряемых.