Как стрит-ретейл в новостройках влияет на вашу квартиру и кошелек

Рынок нежилых помещений на первых этажах новостроек в Москве бьет рекорды. Только за последние три года продано более 1,3 млн кв. м коммерческих площадей — это в разы больше, чем объемы новых торговых центров и офисных зданий. Но почему это важно для обычных покупателей жилья? Ответ прост: наличие магазинов, аптек и кафе прямо в доме напрямую влияет на стоимость квартир и комфорт проживания.

В 2024 году в Москве продано 444 тыс. кв. м помещений стрит-ретейла — это почти 3,9 тыс. лотов. Средняя площадь одного объекта сократилась до 113 кв. м, тогда как в 2021 году она составляла 172 кв. м. Застройщики сознательно дробят площади, чтобы привлечь частных инвесторов. Теперь купить помещение под магазин или кафе можно за 10–30 млн рублей, а не за сотни миллионов, как раньше.

«Сейчас застройщики продают коммерцию не профессиональным игрокам, а обычным людям. Небольшие помещения на 40–70 кв. м ликвидны — их легко сдать в аренду и потом перепродать», — поясняет гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко.

Доля коммерческих площадей в новостройках достигает 7–8% от общей жилой площади. Это значит, что почти в каждом новом доме будут кафе, аптеки или продуктовые. И это хорошо: исследования показывают, что наличие инфраструктуры в шаговой доступности повышает стоимость квартир на 5–15%. Но есть и обратная сторона: шум, запахи и поток посторонних людей могут снизить привлекательность жилья для семей с детьми.

Основные покупатели — частные инвесторы, которые хотят стабильного дохода от аренды. Самые востребованные арендаторы:

1. Продуктовые магазины (32% сделок)
2. Аптеки (25%)
3. Кофейни и пекарни (18%)
4. Салоны красоты (12%)
5. Другие услуги (13%)

Средняя доходность таких помещений — 7–9% годовых, что выше, чем по банковским вкладам. Но есть риски: если дом расположен в «спальнике» без транспортной доступности, арендаторы могут не задержаться надолго.

Если вы выбираете новостройку, обратите внимание на планировку первых этажей. Лучше, если магазины будут вынесены в отдельный блок с собственным входом, а не прямо под вашими окнами. Уточните, какие ограничения по аренде прописаны в документах: например, запрет на круглосуточные бары или курительные комнаты. И главное — оцените, насколько вам комфортно будет жить среди постоянного потока покупателей и курьеров.