Московский вторичный рынок рухнул или просто затаился

Ипотека на вторичном рынке Москвы превратилась в роскошь. Ставки в 16-17% убивают саму идею кредитования для большинства покупателей. Банки предлагают "лучшие условия", но за 15,9% требуют 90 тысяч комиссии, а за 15,99% — молниеносного выхода на сделку. По факту, разницы нет. Кредиты стали недоступны, но рынок не рухнул. Почему?

Ожидаемого затоваривания не случилось. Количество лотов на вторичке остаётся аномально низким. Продавцы не спешат сбрасывать цены, потому что паники нет. Те, кто мог ждать — ждут. Кто не мог — уже продал в прошлом году. Остались только те, кому некуда торопиться. И они держат цены.

Торг сейчас идёт в пределах 3-5%, но попытки сбить цену на миллион — скорее фантазия покупателей, чем реальность.

Наличные покупатели — новая сила рынка. Они не исчезли, хотя их стало меньше. Многие заморозили деньги в депозитах под высокие проценты и ждут подходящего момента. Когда вклад раскроется — вернутся с деньгами и жёстким торгом. Но пока таких сделок немного.

Рынок резко разделился. Квартиры в домах после 2010 года не падают в цене, а иногда даже растут. Зато "панельки" 70-80-х и кирпичные хрущёвки дешевеют независимо от локации. Квадратный метр в новом доме за ТТК уже догоняет, а иногда и перегоняет старый фонд в центре. Тренд налицо: покупатели голосуют рублём за современное жильё.

1. Новостройки бизнес-класса — стабильны.
2. Старый фонд — падает, даже в ЦАО.
3. Реновация — неожиданный хит: городские новостройки разлетаются.

Дома по программе реновации оказались качественнее, чем ожидалось. Цены на них ниже коммерческих новостроек, а спрос — высокий. Те, кто купил такие квартиры на городских аукционах в 2023-м, сейчас продают их с прибылью в 2-3 миллиона. Очереди на показы — обычное дело.

Рынок замер в ожидании. Если ключевая ставка не снизится, ипотека останется нишевым продуктом. Цены на старый фонд продолжат падать, а новостройки — держаться. Главный вопрос: когда начнётся массовый выброс лотов от уставших ждать продавцов? Пока признаков этого нет. Но если он случится — вот тогда начнётся настоящая "чёрная пятница".