Пять реальных историй о сорванных ипотечных сделках

Ипотека — это всегда стресс. Даже когда все документы собраны, одобрение банка получено, а продавец уже мысленно потратил деньги, сделка может развалиться в последний момент. Вот пять случаев, когда цифры перестали сходиться, а мечты о новом жилье — рухнуть.

Анна искала квартиру в новостройке под ипотеку. Нашла вариант с идеальной планировкой — кухня-гостиная 20 м², что редкость для студий. Банк одобрил кредит, но на этапе проверки документов выяснилось: кухня была объединена с комнатой без согласования. Стоимость узаконивания — от 150 000 ₽. Продавец отказался делать это за свой счет, сделка сорвалась.

«Банки крайне редко одобряют кредит на недвижимость с неузаконенной перепланировкой. Это красная тряпка для риск-менеджеров» — поясняет риелтор с 12-летним стажем.

Семья Петровых нашла дом в Подмосковье. Кадастровая стоимость — 8,5 млн ₽, рыночная цена — 10 млн. Банк согласился на 80% финансирования, но при проверке обнаружил расхождение: по документам дом стоял на участке 12 соток, фактически — 9. Оказалось, сосед 15 лет назад «оттяпал» часть земли. Судиться или снижать цену продавец не захотел.

Дмитрий хотел купить трешку, продав свою двушку. Банк предварительно одобрил сделку, но за 3 дня до оформления выяснилось: в залоговой квартире прописана его бывшая жена с ребенком. По закону, выписать несовершеннолетнего без предоставления другого жилья невозможно. Кредитный комитет отказал — слишком высоки риски.

1. Проверяйте выписку из ЕГРН за 3 дня до сделки — данные могут обновляться.
2. Требуйте от продавца нотариальное обязательство о выписке всех жильцов.
3. Если квартира в залоге — запросите письменное согласие банка-кредитора.

Елена присмотрела квартиру в Сочи за 6,7 млн ₽. Хозяйка уверяла — долгов нет. При запросе справки в УК оказалось: накопилось 214 000 ₽ за 2 года неуплаты. Банк потребовал погасить долг перед выдачей кредита. Продавец отказалась — сделка не состоялась.

По данным Росстата, 23% вторичного жилья в 2023 году продавалось с долгами по коммуналке. Средний «хвост» — 87 000 ₽.

Сергей подал заявку на ипотеку под 8% годовых. Пока банк проверял документы, ЦБ поднял ключевую ставку. На момент одобрения процент стал 14%. Платеж вырос с 58 000 до 79 000 ₽ в месяц. Доходов не хватило для одобрения.

Как избежать проблем:

• Берите справку об отсутствии долгов лично, не доверяйте продавцу
• Проверяйте историю перепланировок через МФЦ
• Фиксируйте ставку на 30-90 дней через опцию «бронирования»