Банк проверил недвижимость — можно спать спокойно? 7 опасных заблуждений

Когда банк одобряет ипотеку, кажется, что с недвижимостью всё в порядке. Раз специалисты проверили — значит, рисков нет. Но так ли это? Эксперты рынка знают: банковская проверка — не панацея. За кадром остаются десятки нюансов, которые могут превратить покупку в долгосрочную головную боль.

Банки анализируют только то, что влияет на их риски. Например, ипотека не будет одобрена, если у квартиры есть обременения или судебные аресты. Но банк не станет глубоко копать историю собственников, проверять, не оспаривается ли сделка родственниками или не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. В 2023 году в Москве семья купила квартиру, которую банк одобрил для ипотеки. Через полгода выяснилось: предыдущий владелец был признан недееспособным, а его опекун оспорил сделку. Банк тут ни при чём — он проверил только текущие обременения.

«Банковская проверка — это минимум, а не гарантия. Покупатель должен сам запросить выписку из ЕГРН, проверить историю перехода прав и проконсультироваться с юристом».

Банковские оценщики часто занижают стоимость недвижимости — так безопаснее для кредитора. Разница между рыночной ценой и оценкой банка может достигать 15–20%. В 2024 году в Санкт-Петербурге пара хотела купить квартиру за 12 млн рублей, но банк оценил её в 10 млн. Пришлось увеличивать первоначальный взнос. Эксперты советуют заранее сравнивать оценки нескольких банков и учитывать, что реальная цена может быть выше.

Банки проверяют техническое состояние здания поверхностно. Они смотрят год постройки, материал стен и формальный статус дома. Но если дом в «серой зоне» — не аварийный, но и не в идеальном состоянии — банк может пропустить это. В Екатеринбурге в 2024 году семья купила квартиру в доме 1960-х годов. Банк одобрил ипотеку, но через год дом признали аварийным. Ремонт не планировался, а переселение затянулось на годы.

Банки не всегда запрашивают информацию о зарегистрированных в жилье. Особенно если речь о вторичном рынке. В Новосибирске мужчина купил квартиру, а потом обнаружил, что в ней прописана пожилая женщина — мать предыдущего собственника. Выписать её без её согласия было невозможно. Банк не предупредил об этом, потому что его интересовало только обременение на саму квартиру, а не прописка.

Не всегда. Если перепланировка не узаконена, но не затрагивает несущие конструкции, банк может закрыть на это глаза. Проблемы начнутся позже — при продаже или оформлении наследства. В Казани семья купила квартиру со снесённой кладовкой. Банк выдал ипотеку, но когда они решили продать жильё, пришлось срочно узаконивать изменения через суд.

С новостройками рисков не меньше. Банк проверяет застройщика, но не гарантирует, что дом достроят в срок или что в нём не будет косяков. В 2023 году в Краснодаре дольщики столкнулись с тем, что банк продолжал выдавать ипотеку на проблемный ЖК, хотя у застройщика уже были задержки. Позже стройку заморозили, а люди остались с кредитами и без квартир.

Банк — не нотариус и не риелтор. Его задача — убедиться, что квартира подходит под залог, а не защищать интересы покупателя. В Ростове-на-Дону женщина купила квартиру, которую банк проверил. Позже выяснилось: продавец был мошенником и использовал поддельные документы. Банк вернул свои деньги через суд, а покупательница осталась без жилья и с испорченной кредитной историей.

Что делать, чтобы не попасть впросак?

1. Заказывать расширенную выписку из ЕГРН — она покажет все обременения, историю сделок и возможные судебные споры.
2. Проверять застройщика через реестр проблемных объектов, если покупаете новостройку.
3. Уточнять, кто прописан в квартире — запрос в МВД или через Госуслуги.
4. Нанимать независимого оценщика, если банк сильно занижает стоимость.
5. Консультироваться с юристом перед сделкой — это дешевле, чем суды после.

Банковская проверка — важный этап, но не последний. Доверяй, но проверяй — это правило спасает от дорогостоящих ошибок.